Üürilepinguid reguleerivad muudatused

Üürilepinguid reguleerivad muudatused

2021. aasta alguses jõustus võlaõigusseaduses rida üürilepingutega seonduvaid muudatusi. Seadusandja sõnul on see vajalik, kuna pea 20 aastat püsinud norme tuleb muuta paindlikumaks. Justiitsministeeriumi hinnangul võib Eestis olla 90-120 000 üüritavat eluruumi, ehk 15-20 % leibkondadest elab üüritud elamispinnal. Üürileping (sarnaselt töö-või müügilepinguga) on üheks selliseks, millega enamus on otseselt või kaudselt kokku puutunud. Seega, milliste muudatustega soovib seadusandja elavdada ja arendada üüriturgu ning pakkuda kodu omamise alternatiivina võimalust elukoht üürida.

Esmalt oleks asjakohane selgitada, miks peaks riik üldse (üüri)lepingute sisu reguleerima. Teadupoolest sõlmitakse leping kahe või mitme isiku vahel, kes otsustavad ise, milles nad kokku lepivad. Tegemist on osaga lepinguvabaduse põhimõttest. Lepinguvabaduse kohaselt on poolel õigus valida kas ja kellega leping sõlmida, milline on lepingu sisu ja milline on lepingu vorm. Teatud juhtudel on seadusandja seda piiranud põhjendades vajadusega tagada teatud lepingutes nõrgema poole kaitse (sh töö-või tarbijalepingutes). Sellisel juhul kehtestab seadus kohustuslikud (imperatiivsed) normid, mille järgimata jätmisel või otsesõnu välistamisel muutub leping või osa sellest kehtetuks. Eluruumi üürilepingu kohta on selline kohustuslik norm võlaõigusseaduse §-s 275, mille järgi on lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Jõustunud muudatustega on selliseid kohustuslikke norme osaliselt muudetud (nt leppetrahvi puudutav). Lisaks on kehtestatud uued normid lahendamaks senist ebaselgust ja mitmeti tõlgendamist (viivisemäär, kõrvalkulud sh remondifond jms).

Kuigi võlaõigusseaduse muudatused puudutavad ka üürilepinguid üldisemalt, käsitlen siinkohal vaid eluruumi üürilepingutega seonduvat.

1. Korrashoiu ja parandamiskulud

Seni kehtinud normide järgi tuli üürnikul kõrvaldada sellised puudused, mida oli võimalik teha väikese koristamise või hooldamisega. Eluruumi suurem korrashoiu kohustus (remondivajadus jms) oli ja on üürileandjal.

Praktikas vaidlesid pooled üürilepingu lõpetamisel ruumi seisukorra üle. Nimelt, kas ruumi kasutamise tagajärjel tekkinud kulu/kahju on tavapärane mõistlik kulumine või on tegemist ruumi kahjustamisega. Ületades tavapärase kulumise (mis on hinnanguline) määra, tekkis üürileandjal õigus nõuda kahju hüvitamist. Selliselt jääb norm ka edasi, kuid nüüd on pooltel täiendavalt õigus kokku leppida, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes ise kulumise ja halvenemise ja muud tagajärjed või kannab sellega seotud mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed kulud. Sisuliselt saavad pooled kokku leppida, et üürnik tagastab üürileantud ruumi täpselt samas seisundis nagu see temale üleandmisel oli (nt kõrvaldab täkked, vahetab kahjustunud tapeedi vm lihtsamad tööd). Selline kokkulepe ei laiene aga ühes üürileantud ruumiga kasutusse antud asjadele (nt mööbel või kodutehnika).

Teine muudatus puudutab maha enda korrashoiu ja remondiga seonduvaid kulusid. Vaidlused, kas korteriühistu majandamiskulude real olev remondifond tuleb lugeda kõrvalkuluna ja üürnikul on kohustus see tasuda on põhjustanud vastuolulisi lahendeid. Paljud üürileandjad lahendasid olukorra sellega, et suurendasid remondifondi vms maksete arvelt lihtsalt üüri ennast.

Jõustunud muudatusega saab maja korrashoiu ja remondiga seotud maksed (nn remondifond) lisada kokkuleppel üürile. Küll aga peab selline kohustus olema mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses (nt pole võimalik koguda lühikese ajavahemiku kestel suures ulatuses remondiks vajalikud makseid).

2. Leppetrahv

Leppetrahv on kokkulepe, kus mingi kohustuse rikkumisel tasub rikkuja kokkulepitud rahasumma. Leppetrahvi eesmärgiks on survestada poolt rikkumisest hoiduma ja tagada rikkumise korral õigus kokkulepitud rahasummale. Leppetrahv võimaldab vältida nii rikkumisega kaasneva kahju kui selle suuruse tõendamist. Seni kehtinud regulatsiooni järgi oli eluruumi üürilepingus leppetrahvi kokkulepe üheselt tühine.

Uue regulatsiooniga on aga võimalik leppida kokku lepptrahv mitterahalise kohustuse rikkumise korral. Rahalise kohustuse rikkumise kohta kokkulepitud leppetrahv on jätkuvalt tühine – st leppetrahvi ei saa kokku leppida nt üüri maksmise (vm rahalise kohustusega) viivitamise puhuks. Mitterahalise kohustuse kindlaksmääramine peab olema sõnaselge ja lähtuma üürniku üldistest kohustustest (nt keeld eluruumis suitsetada või kohustus järgida öörahu). Leppetrahvi suurus on piiritletud 10 protsendiga ühe kuu üürisummast (sh kõrvalkuludest ja parenduskuludest, kui selles on kokku lepitud). Ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi aga ületada 20 protsenti kokkulepitud üürist.

3. Viivis

Rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel on poolel õigus nõuda viivist. Viivisemäär (% summast) on kas kokkuleppeline või tuleneb see seadusest. Kehtinud regulatsiooni järgi olid pooled viivisemäära sisustamisel vabad. Kokkulepe puudumisel rakendus seadusjärgne viivisemäär (hetkel 8 % aastas ja 0,02 % päevas). Kuna viivis (sarnaselt leppetrahviga) ei sõltu tegeliku kahju olemasolust võib viivsenõue olla võlgniku jaoks üleliia suur. Seadus annab sellisel juhul võimaluse taotleda viivise vähendamist. Kohtupraktika järgi loetakse tarbija viivisemäär ülemäära suureks, kui see ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära.

Uue regulatsiooniga antakse lepingupooltele sõnaselge õigus leppida kokku seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras, kuid mitte üle kolmekordse seadusjärgse viivisemäära (so 24 % aastas ja 0,06 % päevas).

4. Tagatisraha

Kehtinud normi järgi oli üürileandjal õigus nõuda kuni kolme kuu suurust tagatisraha. See jääb ka edasi, kuid muudatustega on selgemaks muudetud õigus nõuda tagatisraha asemel ka muud samaväärset tagatist, nt käendus või garantii. Lisaks on täpsustatud olukorda, kui lepingu kestel tagatisraha väheneb (nt on üürileandja juba oma viivise nõude realiseerinud ja selle võrra tagatist vähendanud). Sellisel juhul saab üürileandja nõuda tagatisraha taastamist. Täpsustatud on ka seda, et tagatisraha ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ning sellele pole võimalik pöörata täitemenetluses sissenõuet.

5. Üüri suurendamine

Seni kehtinud regulatsiooni järgi sai tähtajalistes üürilepingutes üüri suurendada vaid poolte kokkuleppel ning tähtajatutes üürilepingutes vaid iga 6 kuu möödumisel. Muudatustega antakse võimalus suurendada üüri lepingu sõlmimisest iga aasta möödumisel. Vähemalt kolmeaastase tähtajaga üürilepingus võivad pooled kokku leppida ka selles, et üürileandjal on kord aastas õigus ühepoolselt üüri tõsta. Sellisel juhul peab üüri tõstmise alus olema aga lepingus piisavalt määratletud – st üürniku jaoks peavad alused olema piisavalt kindlad ja ettenähtavad (nt lepitakse kokku üüri tõstmine elektri ja veehinna muutmisel või turuüüri suurenemisel). Üürnikul on õigus üüri suurenemine vaidlustada või üürileping erakorraliselt lõpetada.

6. Üürilepingu ülesütlemine maksetega hilinemisel

Kehtinud regulatsiooniga sai üürileandja üürilepingu erakorraliselt lõpetada kui üürnik viivitas vähemalt kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval üüri, kõrvalkulude või nende olulise osaga tasumisega või kui üürisumma vastab kolme kuu üüri või kõrvalkulude suurusele. Muudatustega vähendati ülesütlemist õigustava võlgnevuse perioodi ja võlgnevuse suurust kahele kuule, ehk üürileandjal tekib ülesütlemisõigus kahel maksetähtpäeval aset leidnud kõrvalkulude, üüri või nende olulise osaga viivitamine ning kahe kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevuse korral.

7. Üürilepingu lõpetamine üürileandja muutumisel

Üürilepingu üleminekul lähevad üürileandja õigused ja kohustused üle uuele omanikule. Kehtinud regulatsioonis sai uus omanik nõuda kolmekuulise ülesütlemistähtaja jooksul lepingu lõpetamist vaid tingimusel, et ta vajab seda eluruumi tungivalt ise. Uue regulatsiooniga on seda olukorda täpsustatud. Nimelt kui üürileping läheb üle täite – või pankrotimenetluse käigus toimuva müügitehingu tagajärjel, saab uus üürileandja kolmekuulise ülesütlemistähtajaga lepingu lõpetada sõltumata põhjusest. Muudel juhtudel on regulatsioon sama (lõpetamise eelduseks on vajalik, et uus omanik vajab ruumi tungivalt ise).