Vandeadvokaat Kalju Hanni :”Kuidas saab üürileandja üürilepingu korrektselt lõpetada?”

Vandeadvokaat Kalju Hanni :”Kuidas saab üürileandja üürilepingu korrektselt lõpetada?”

Üürileping reguleerib asja kasutusse andmist ja sellelt tasu saamist. Üürilepinguga assotsieerub esmajoones elu- või äriruumidega seonduv, kuigi võlaõigusseaduse (VÕS) üürilepingu regulatsioon on laiem. Näiteks kohalduvad üürilepingu sätted ka vallasesemete (sõidukid, seadmed või muu sellise) kasutamisele.

Suurem osa vaidlustest tekib siiski (elu)ruumide üürisuhetes. Mullu sügisel kajastas „Pealtnägija“ järjekordse (puuk)üürniku seikluse kuulsusrikast lõppu. Loos kirjeldatud korteri vabastamisele eelnes aastatepikkune kohtuvaidlus, mida omanik pidas lõpuks Pyrrhose võiduks.

Üürilepingu regulatsiooni kehtestamisel lähtuti eeldusest, et eluruumi üürnik on nõrgem pool ja vajab suuremat kaitset. Seetõttu on ka seaduse regulatsioon eluruumi üürniku kasuks, seadusest erinev üürniku kahjuks tehtud kokkulepe loetakse VÕS § 275 järgi tühiseks.

Nii mõnigi omanik on vaidluse asemel lahendanud asja efektiivsemalt ja tõstnud üürniku ukse taha, paraku võib sellisele teguviisile järgneda kriminaalmenetlus ja karistus. Karistusseadustiku § 314 järgi on selline teguviis käsitletav kuriteona.

Riigikohus on 30. novembri 2005 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05 öelnud, et isegi kui üüri- või rendileping oleks olnud lõppenud ning hagejal olnuks kohustus kinnisasi kostjale üle anda, ei tähendanuks see, et rendileandjal oleks olnud õigus kinnisasi jõuga oma valdusse võtta. Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi nõudeid esmajoones mitte omaabi teel, vaid kohtu vahendusel. Lepingu lõppemise korral olnuks kostjal õigus nõuda hagejalt kinnisasja väljaandmist. Seega aastatepikkuse vaidluse risk on täiesti olemas. Samas lisab korrektne asjaajamine olulise panuse vaidluse positiivseks lahenemiseks.
Järgnevalt annangi ülevaate ja soovitused (elu)ruumide üürilepingu korrektseks lõpetamiseks.

Eluruumi regulatsioon

Kuna eluruumi üürnik loetakse suuremat kaitset vajavaks on elu- ja äriruumide regulatsioon ka erinev. Seaduse järgi on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum, nagu sätestab VÕS § 272 lõige 1.
Üürile antav korter või elumaja ei too automaatselt eluruumi regulatsiooni, vaid üksnes siis, kui selline on ka üürilepingu eesmärk. Näiteks kui korter või elumaja antakse üürile üürniku majandus- või kutsetegevuse läbiviimiseks (bürooruumi, fotostuudio, treeningsaali jaoks või muul sellisel eesmärgil), siis eluruumi regulatsioon sellele ei laiene.

Üürilepingu lõpetamisest

Üürileping sõlmitakse kas kindlaks tähtajaks või tähtajatult. Kui lepingus ei ole üüriperioodi määratud, on tegemist tähtajatu lepinguga.
Tähtajatu üürilepingu saab igal ajal korraliselt etteteatamistähtaega järgides üles öelda, nagu on kirjas VÕS § 311 lõikes 1. Elu- ja äriruumi ülesütlemisest tuleb ette teatada vähemalt kolm kuud, möbleeritud tubade ja muu taolise üürimise korral üks kuu, märgivad VÕS § 312 lõiked 1 ja 2). Juhul, kui lepingus on kokku lepitud pikemas etteteatamistähtajas, siis tuleb järgida pikemat etteteatamistähtaega. Kui aga lepingus on kokku lepitud seadusest lühem etteteatamistähtaeg (näiteks 3 kuu asemel 15 päeva), siis loetakse leping ikkagi ülesöelduks seadusega ettenähtud tähtaja (3 kuu) möödumisest, lähtudes VÕS § 311 lõikest 2. Seega liialt lühikese etteteatamistähtajaga ülesütlemisavaldus ei ole tühine, vaid toob kaasa hilisema lepingu lõppemise.

Tähtajalist üürilepingut korraliselt üles öelda ei saa. See lõpeb tähtaja möödumisega ja seda sätestab VÕS § 309 lõige 1. Tähtajalise üürilepingu lõppemine tähendab, et ruumi kasutamine lõpeb.
Juhul, kui tähtaeg möödub ja üürnik jätkab ruumi kasutamist, siis loetakse üürileping muutunud tähtajatuks, kui üürnik või üürileandja ei avalda kahe nädala jooksul teistsugust tahet, märgib VÕS § 310 lõige 1. Teistsuguse tahte avaldamise tähtaegade kulg algab erinevalt. Üürniku jaoks hakkab see ajast, mil üürileping oleks pidanud lõppema, üürileandja jaoks hetkest, mil tema sai teada, et üürnik jätkab ruumi kasutamist.

Juhul, kui ruumi kasutamine jätkub ja kumbki pool teistsugust tahet ei avalda, on üürileping muutunud tähtajatuks. Sellisel juhul saab nüüdseks juba tähtajatu üürilepingu lõpetada korraliselt vastavalt kolme- või ühekuulise etteteatamistähtajaga, nagu sätestavad VÕS § 312 lõiked 1 ja 2.
Siin on üks oluline erisus. Nimelt kui eluruumi üürileping on sõlmitud vähemalt kaheks aastaks või pikemaks perioodiks, tuleb VÕS § 310 lõike 2 järgi vähemalt kaks kuud enne lõpptähtaja saabumist teatada, et pool ei soovi lepingu pikenemist. Kui seda aga ei tehta, muutub üürileping tähtaja möödumise järgselt tähtajatuks ning sellisel juhul saab lepingu üles öelda alles tähtajatu üürilepingu korralist etteteatamistähtaega järgides.
Seega kui tegemist on vähem kui kaheks aastaks sõlmitud üürilepinguga, lõpeb üürileping tähtaja saabudes. Kui üürnik jätkab ruumi kasutamist ja lepingupool ei soovi, et üürileping muutuks tähtajatuks, tuleb sellest kahe nädala jooksul teada anda. Kui tegemist on aga vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepinguga ja lepingupool ei soovi, et see muutuks tähtajatuks, tuleb sellest teada anda vähemalt kaks kuud enne esialgse tähtaja saabumist.

Seaduses on eriregulatsioon ka pikaajalise ehk enam kui 30 aastaks sõlmitud tähtajalise üürilepingu lõpetamiseks. Nimelt seisab VÕS §-is 318, et pool saab pärast 30 aasta möödumist tähtajalise üürilepingu tähtajatu üürilepingu ülesütlemistähtaegu järgides üles öelda.
See erisus ei kohaldu, kui üürileping on sõlmitud üürniku või üürileandja eluajaks.

Üürilepingu saab lõpetada erakorraliselt

Mõjuval põhjusel saab lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Seadusandja on erakorralise ülesütlemise alustena loetlenud järgmist:
• üürnik ei saa üüritud asja kasutada,
• üürnik kasutab ruumi lepinguvastaselt, sealhulgas kasutab ruumi vastuolus sihtotstarbega, häirib oluliselt naabreid,
• üürnik jääb tasumisega viivitusse,
• üürile antud eluruumi seisukorraga kaasneb oluline oht inimese tervisele,
• üürniku suhtes kuulutatakse välja pankrot.
Eelkirjeldatud loetelus ühe või mitme rikkumise esinemisel tuleb iga rikkumise puhul kontrollida selle vastavust konkreetsele normile.
• Üürniku poolt ruumi kasutamise takistuse korral saab üürnik VÕS § 314 järgi lepingu erakorraliselt üles öelda eeskätt juhul, kui tegemist on olulise takistusega ja see on põhjustatud üürileandjast. Praktikas on sellise olukorra esinemist sisustatud ruumi katuse lekkimise, lubatud põrandakütte puudumise, puhta vee ja kanalisatsioonitorustiku mittetoimimise, elektrijuhtmestiku puuduste ja muu sellisega. Enne ülesütlemist tuleb takistuse ilmnemisel sellest üürileandjat teavitada ja anda puuduse kõrvaldamiseks tähtaeg. Lepingu saab üles öelda, kui puudus on jäetud kõrvaldamata. Ilma tähtaega andmata on võimalik leping üles öelda, kui puuduse kõrvaldamine ei paku üürnikule enam huvi ehk puuduse iseloomu tõttu oli üürnik sunnitud kolima juba uuele üüripinnale. Juhul, kui puuduse ilmnemisel oli ruumi võimalik küll kasutada ja puudus mõjutas kasutamist mitteolulisel määral, saab üürnik lepingu üles öelda vaid erilise põhjuse olemasolul, kuid ka sellisel juhul tuleb anda üürileandjale puuduse kõrvaldamise tähtaeg. Erilise põhjuse olemasolu on kohtupraktikas sisustatud sooja vee puudumise ja ruumide madala temperatuuriga, kuid kohus ei lugenud seda põhjendatuks, kuna üürnik jättis sellest teavitamata.
• Üürniku poolt lepinguvastase ruumi kasutamisel on VÕS § 315 ja § 276 lõigete 2 ja 3 põhjal tegemist olukordadega, kus üürnik on rikkunud kokkulepitud kasutusviisi. Üürniku kohustused tulenevad seaduse § 276 lõigetest 2 ja 3: üürnik peab ruumi kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele ning arvestama majaelanike ja naabrite huviga. Erakorraline ülesütlemine on põhjendatud, kui üürnik jätkab rikkumist ka pärast üürileandja hoiatust. Sellisel juhul on õigus leping erakorraliselt üles öelda vähemalt 30-päevase etteteatamistähtajaga, välja arvatud juhul, kui tegemist on tahtliku rikkumisega, sätestab VÕS § 315 lõige 2. Juhul, kui üürnik rikub oma kohustusi oluliselt või tahtlikult, saab üürilepingu lõpetada ka ilma eelneva hoiatuseta. Kohtupraktikas on alust põhjendatud juhtudel, kus üürnik (restoran) jättis täitmata tuleohutuse ja heakorra nõuded; üürnik andis kinnistu allüürnikule, kes korraldas kinnistul parkimisteenust; üürnik osutas ruumis erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutuse teenust.
• Tasumisega viivitamine on üks sagedasemaid erakorralise ülesütlemise aluseid. Alus on VÕS § 316 põhjal täidetud, kui
• üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval kokku vähemalt ühe kuu üüri või kõrvalkulude või hoone korrashoiu ja parenduskuludega,
• kui võlgnevus ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri,
• kui kõrvalkulud või korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvate samade kulude suuruse.

Enne ülesütlemist tuleb anda rikkumise kõrvaldamiseks vähemalt 14-päevane täiendav tähtaeg, hoiatades, et rikkumise kõrvaldamata jätmisel öeldakse leping üles. Kohtupraktikas on näiteks leitud, et üürniku poolt üüri hoiustamisel notari juures ei ole üüri tasumise kohustus täidetud (selles menetluses oli küsimus üürileandja väidetavas ebaselguses).
• Eluruumi terviseohtlikkus võib VÕS § 317 järgi olla lepingu ülesütlemise alus mõlemale lepingupoolele. Eluruum on terviseohtlik, kui selle kasutamine toob kaasa ohu inimese tervisele.
Kohtupraktikas on sätet põhjendatud ruumides esineva liigniiskuse ja hallituse, kandekonstruktsioonide varisemisohtlikkuse, läbimädanenud puitkonstruktsioonide, kütteseadmete kasutamise tuleohtlikkusega ja nii edasi. Kohtupraktika järgi on üürilepingu erakorraline ülesütlemine võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Riigikohus on leidnud, et sätte tõlgendamisel tuleb arvestada ka ehitusseaduses sätestatuga, eelkõige ehitisele esitatavate nõuetega, millest tuleneb, et oht inimeste tervisele ei piirdu vaid varisemisohuga. Riigikohus on märkinud, et ehitisele kasutusloa mittesaamine ei tähenda siiski seda, et eluruumi kasutamine on seotud igal juhul ohuga inimeste tervisele, küll tuleb sellega eluruumi terviseohtlikkust hinnates siiski arvestada.
• Üürniku pankrotistumisel saab üürileandja öelda lepingu erakorraliselt üles tingimusel, kui temale ei tasuta mõistliku tähtaja jooksul tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tagatist, märgib VÕS § 319. Seega pankroti väljakuulutamine ei too kaasa automaatselt õigust üürilepingu lõpetamiseks, vaid ainult juhul, kui üürileandjale ei tasuta tagatist. Siinkohal tuleb rõhutada, et tagatist ei saa nõuda mitte varasema ehk juba sissenõutavaks muutunud võlgnevuste tasumiseks, vaid tulevaste nõuete katteks.
Eelnev erakorraliste ülesütlemisaluste loetelu ei ole lõplik. Seadusandja on andnud võimaluse öelda leping üles ka muul mõjuval põhjusel tingimusel, et selle esinemisel ei saa ülesütlevalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab, sätestab VÕS § 313 lõige 1. Erinevalt loetletust tuleb siin mõjuva põhjuse esinemisel kaaluda mõlemapoolseid huvisid.
Riigikohus on selle sätte puhul 1. oktoobri 2010 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10 leidnud, et selle rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral kahjustada rohkem kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Viidatud sätte eesmärk on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus.
Erakorralise ülesütlemise läbivaks jooneks on selle erakorralisus, ootamatus ehk asjaolu, millega kumbki pool ei saanud lepingu sõlmimisel mõistlikul viisil arvestada. Samuti tuleb VÕS § 8 lõike 2 järgi erakorralisel ülesütlemisel kaaluda, kas konkreetse asjaolu esinemine on sedavõrd oluline, et kaalub üles lepingu täitmise kohustuse.

Ülesütlemise vorm

Sõltumata sellest, kas leping öeldakse üles korraliselt või erakorraliselt, tuleb seda teha kindlas vormis.
Elu- ja äriruumi üürileping tuleb üles öelda kirjalikku taasesitamist võimaldava ülesütlemisavaldusega. Selgituseks: kirjalikku taasesitamist võimaldava vorminõude täitmiseks peab lisaks teabe taasesitamise võimalusele (on see siis e-kirjas, lühisõnumis või mistahes muul viisil taasesitatav) olema seal märgitud avalduse teinud isiku nimi. Kirjalikku taasesitamist võimaldavat vormi asendavad kõik rangemad vorminõuded, näiteks kirjalik vorm (mis on lisaks omakäeliselt allkirjastatud), elektrooniline vorm (allkirjastatud elektrooniliselt) või notariaalselt kinnitatud või tõestatud (avalduse kinnitab või tõestab notar).
Ülesütlemisavalduses peavad VÕS § 325 järgi sisalduma vähemalt järgmised andmed:
• üüritud asi (konkreetne elu- või äriruum),
• lepingu lõppemise päev (millisest hetkest leping enam ei kehti),
• ülesütlemise alus (elulised asjaolud, mis tingisid lepingu ülesütlemise).
Sätte kommentaaride järgi peab ülesütlemisavaldus olema selline, et ka kolmas, lepingu pooleks mitteolev isik, saaks avalduse alusel hinnata, millistele elulistele asjaoludele ülesütleja tugineb.
Riigikohus on ülesütlemisavalduses sisalduva aluse puhul 11. detsembri 2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06 märkinud, et on piisav, kui eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Tingimata vajalik ei ole viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele võlaõigusseaduse sättele, kuid oluline on, et üürnik saaks aru, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses peab sisalduma ka teave ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta.
Eluruumi üürilepingu vaidlustamiseks peab üürnik esitama 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest taotluse üürikomisjonile või kohtule. Teisisõnu, eluruumi üürnik peab olema teavitatud sellest, kuhu ja millise tähtaja jooksul ta vaidlustamiseks peab pöörduma.
Ülesütlemisavaldusele esitatud nõuete järgimata jätmine toob kaasa selle, et ülesütlemisavaldus on tühine (avaldust ei ole tehtud).

Praktikas on kahjuks tavapärane, et eluruumi üürilepingu ülesütlemisteates on välja toodud küll üürilepingu ese (asukoht), alus ning ka lõpetamise kuupäev, kuid kas teadmatusest või muul põhjusel (soovides vaidlust vältida ) on vaidlustamise kord ja tähtaeg jäetud avaldamata. Ülesütlemisavaldus tuleb ka teisele poolele kätte toimetada. Vaidluse korral peab ülesütlemisavalduse tegija suutma tõendada, et lepingu teine pool sai ülesütlemisavalduse kätte.

Nii elu- kui ka äriruumi ülesütlemise saab vaidlustada kohtus. Eluruumi ülesütlemise saab lisaks vaidlustada ka üürivaidluskomisjonis. Üldistatult saab vaidlustamisel tugineda sellele, kas ülesütlemine on kehtetu või tühine.
Ülesütlemine on kehtetu, kui selleks puudub õiguslik alus või ei vasta ülesütlemisavaldus esitatud nõuetele. Kui need tingimused on täitmata, loetakse, et leping on jätkuvalt kehtiv ehk seda ei ole kehtivalt üles öeldud.
Riigikohus on 1. aprilli 2004 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04 leidnud, et kehtetut ülesütlemisavaldust ei pea vaidlustama, seega võib üürnik lähtuda sellest, et leping on kehtiv, ning võib lepingut edasi täita. Selline olukord on muidugi ebakindel ning õiguste kaitseks oleks mõistlik esitada tuvastushagi, tuvastamaks, et ülesütlemisavaldus on kehtetu ja üürileping on jätkuvalt kehtiv.

Juhul, kui üürileping on formaalselt korrektselt üles öeldud, kuid üürnikul on eluruumi üürilepingu jätkamise vastu õigustatud huvi, tuleb ülesütlemine kindlasti vaidlustada (mitte tugineda vaikimisi ülesütlemise tühisusele). Sel juhul saab eluruumi üürnik tugineda asjaolule, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, mis on täpsemalt reguleeritud VÕS §-is 327.

Poolte kokkuleppel saab lõpetada nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu.

Korralisele ja erakorralisele ülesütlemisele lisaks saab lepingu lõpetada alati kokkuleppel. Kokkuleppel võib lepingu lõpetada mistahes ajal ja mistahes (ka suulises) vormis. Suulise vormi kahjuks räägib asjaolu, et vaidluse korral on see raskesti tõendatav, mistõttu tuleks eelistada vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavat vormi.

Lepingu lõppemise tagajärjed

Lepingu lõppemisel peab üürnik tagastama (elu)ruumi ning üürileandja tagastama ettemakstud summad.
Tagastatav (elu)ruum peab olema seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele, märgib VÕS § 334 lõige 2. Seega kui ei ole kokku lepitud teisiti, ei vastuta üürnik ruumi hariliku kulumise, halvenemise või selliste muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.
Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus voodi ning magamistoa kapi uks on lõhutud, elutoa kardinad ja diivan on saanud kahjustada ning betoonseintesse on tekitatud mõlgid, mis ei saanud tekkida muu kui liigse jõu tulemusel, ei ole tegemist tavapärase kulumisega.

VÕS § 334 lõige 1 sätestab, et kui ruumi üleandmisel koostatud üleandmisaktis on kirjeldatud selle seisundit, eeldatakse, et ruum vastas üleandmisaktis toodule.

Riigikohus on leidnud 26. septembri 2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-98-12, et vaidluse korral peab olema tuvastatud üüritud ruumide seisund nii üürnikule üleandmisel kui ka üürileandjale tagastamisel. Seejärel on võimalik iga puuduse suhtes hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses. Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses, tuleb hinnata, kas need on sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üürnik vastutab üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi.

Nõuete aegumine

Kui üldiselt aeguvad lepingulised nõuded kolme aasta jooksul, siis üürilepingute puhul on seadusandja VÕS §-is 338 sätestanud mõned erisused. Nii on üürileandjal õigus esitada asja muutmise või halvendamise eest hüvitise nõue ja üürnikul õigus esitada asjale tehtud kulutuste või muudatuste äravõtmise nõue kuue kuu jooksul kas lepingu lõppemisest (üürnikul) või asja tagasisaamisest (üürileandjal).

Kokkuvõtteks

Üürilepingu lõppemine peab olema korrektne nii formaalselt (ülesütlemise vorm, tähtajad) kui ka sisuliselt (ülesütlemise elulised asjaolud), muul viisil suurendab see riski (kohtu)vaidluse ja ressursi kuluks.
Erakorralisel lõpetamisel tuleb kindlasti suurt tähelepanu pöörata VÕS §-ides 313–319 sätestatud aluste esinemisele, kuna erakorraline olukord juba iseenesest sisaldab konflikti ja vaidluse alget. Vaidluste vältimiseks soovitan pigem leida kompromiss ja lõpetada leping poolte kokkuleppel. Kui aga tegemist on olulise rikkumise ja tekitatud kahjuga, tuleb oma õigused realiseerida.

Artikkel on avaldatud majandusajakirjas Raamatupidamisuudised (RUP).