Kinnistule juurdepääsutee küsimuse lahendamine

Kinnistule juurdepääsutee küsimuse lahendamine

Maade tagastamiste, reformide ja igasuguste muude põhjuste tõttu on meil viimase kolmekümne aasta jooksul tekkinud üksjagu kinnistuid, millele puudub vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Näiteks on tekkinud olukord, kus avalikult kasutatava tee ja inimese kodu vahele jääb eraomandisse kuuluv kinnistu või isegi mitu kinnistut. Seega üldkasutatavale teele pääseb vaid läbi naabri kinnistu.

Isegi olukorras, kus ajalooliselt on kõik kinnistuomanikud, kelle kinnistut vastav tee läbib, vaikimisi aktsepteerinud tee kasutamist, võivad asjaolud päevapealt muutuda, olgu selleks siis kinnistu omaniku muutumine või tühjast tõusnud tüli. Tulemuseks on avalikult teelt ligipääsu sulgemine teiste inimeste kinnistutele ning seda omandiõiguse puutumatuse argumendiga.

Põhiseaduslik omandiõiguse pühadus ja puutumatus

Põhiseaduse § 32 esimene lause sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 on sätestatud, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.

Tegelikult siinkohal omandiõiguse pühadus ja puutumatus ka lõpeb. Põhiseaduse sama paragrahvi järgnevad laused sätestavad, et omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt.

Riigikohtu seisukoha järgi on omand seadusereservatsiooniga põhiõigus. See tähendab, et omandiõigust on võimalik alati põhiseadusega kooskõlas olevatel eesmärkidel seadusega kitsendada.

Omandipiirangud võivad olla nii eraõiguslikud kui avalik-õiguslikud, olenevalt millistel eesmärkidel ja kelle huvides need on seatud. Lisaks võib omandi kasutamist piirata ka otseselt seaduse alusel nt keskkonna kaitseks või muul sarnasel põhjusel.

Eraõiguslik lahendus

Seega ei ole omaniku õigus tema kinnistut läbiva tee kasutamist takistada absoluutne ja juhul, kui naabril on olemasoleva eratee kaud ainus ligipääs tema kinnistule, siis on mõistlik tee kasutamise tingimustes pooltel kokku leppida. Juhul, kui kokkuleppele ei jõuta, saab AÕS § 156 lg 1, mis sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja, alusel nõuda kohtu kaudu ligipääsu avalikult kasutatavale teel.

Teise alternatiivina olukorras, kus naabrid on vastavat teed juba pikemat aega kasutanud, võib nõude aluseks olla AÕS § 155 lg 1, mille kohaselt omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena.

Nimetatud nõuete puhul on oluline, et kinnistule puudub muu mõistlik juurdepääs.

Juhul, kui ülaltoodud alustel antakse õigus võõral kinnistul paiknevat teed kasutada, tuleb kinnistuomanikule tasuda ka mõistlikku ja õiglast hüvitist. Olukorras, kui pooled hüvitise küsimuses kokkuleppele ei jõua, määrab hüvitise suuruse kohus. Vastav hüvitis peab sisaldama nii koormatud kinnisasja omaniku otseseid kulusid kui ka hüvitist kasutuseelise kaotuse eest.

Igal juhul on mõistlik omavahelised vaidlused alati kokkuleppel lahendada ja soovitus oleks vastavad kokkulepped ka kinnistusraamatusse kanda.

Avalikõiguslik lahendus

Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 9. juuni 2017. a määruses asjas nr 3-2-1-31-17, p-s 19 avaldanud seisukohta, et „Eeltoodust tuleneb kolleegiumi arvates, et olukorras, kus eratee on detailplaneeringu järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 kohaselt on omavalitsusüksuse ülesandeks mh korraldada vallas või linnas valla ja linna teede ehitamist ja korrashoidu, kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Samamoodi on kohaliku omavalitsuse ülesanne tagada planeeringute kui haldusaktide elluviimine. Planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 1 sätestab, et planeeringu koostamise korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohase avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seotud rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti..“.

Seega olukorras, kus kinnistut avalikult kasutatava teega ühendav ainus võimalik tee on eraomanduses, on vajalik ja mõistlik vastava tee omandamine kohaliku omavalitsuse poolt.

Õiguslikuks aluseks oleks siinjuures PlanS § 126 lg 1 p 4, AÕS § 155 ja EhS § 94 lg 1 ja 2 ning KAHOS § 4 lg 7.

Kokkuvõtteks

Olukorras, kus kinnistule juurdepääs on naabri poolt piiratud, tuleks kohtuvaidlusei vältides leida mõistlik ning pooli kõige vähem koormav lahendus ning enne kohtusse pöördumist tasub igal juhul kaaluda, kas on võimalik probleem kokkuleppel lahendada või on otstarbekas kaasata küsimuse lahendamisse ka riik või kohalik omavalitsus.

Juhul, kui vajate antud küsimuses abi või nõustamist, on meie advokaadid Teid alati valmis kas konsultatsiooni või täieliku esindamise vormis abistama. Selleks võtke meie advokaadibürooga õigusabi saamiseks ühendust kas helistades 747 33 77 või kirjutades info@tetrisab.ee.