Kinnisasja broneerimis- või eelleping: Mida tuleb teada?

Kinnisasja broneerimis- või eelleping: Mida tuleb teada?

Viimasel ajal on meie büroo advokaadid sageli selgitanud kinnisvara soetamisega seotud nö eellepinguid. Kuna kinnisvara on paljude jaoks suisa usuküsimus, on kasulik selgitada levinumaid eksimusi. 

Tavaliselt, kui ostja leiab kinnistu, mis talle meeldib, soovib ta end kindlustada, et keegi teine seda enne lõpliku otsuse langetamist ära ei osta. Samas soovib ka müüja, et ostja ei leiaks vahepeal paremat pakkumist. Mõlema poole kindlustunde tagamiseks sõlmitakse sageli kas omavahel või maakleri vahendusel lihtkirjalik broneerimisleping ja ostja tasub müüjale broneerimistasu. Siiski, sõltuvalt lepingu sisust võib juhtuda, et tegemist on hoopis eellepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Vorminõude mittevastavusega võib kaasneda aga lepingu täitmata jätmine ja hilisem vaidlus.

Milles seisnevad nende lepingute erinevused ja miks need olulised on?

Broneerimisleping-vormivabadus ja piirangud

Broneerimisleping on kokkulepe, mille puhul kinnisasja müüja kohustub määratud aja jooksul mitte müüma kinnisasja kolmandatele isikutele, jättes selle potentsiaalse ostja kasuks “broneerituks.” 

Seadus ei kehtesta broneerimislepingu sõlmimiseks kohustuslikku vormi, mis tähendab, et see võib olla nii kirjalik kui ka suuline. Selline leping erineb oluliselt eellepingust, kuna see ei kohusta osapooli sõlmima müügilepingut.

Broneerimislepingu puhul on oluline, et:

• Tasu makstakse üksnes ja ainult kinnisasja broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks;
• Ostjal ega müüjal ei ole selle lepinguga kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada;
• Broneerimistasu suurus ei tohi ületada broneerimise eest mõistlikult makstavat summat.

Eelleping: Kohustus notariaalses vormis sõlmida

Kui aga lepingu eesmärgiks on luua kohustus kinnisasja hilisemaks müümiseks, siis on tegemist eellepinguga. Seadus sätestab, et kinnisasja omandamisele suunatud lepingud, sealhulgas eellepingud, peavad olema notariaalselt tõestatud.

 Sellise vorminõude eesmärgiks on tagada, et kinnisasja omandamisega kaasnevad kohustused ja õigused oleksid mõlemale osapoolele selged ning kaalutletud, kaitstes selliselt lepingupooli liigse kiirustamise ja eksimuste eest.

Tuleb rõhutada, et ka broneerimisleping võib osutuda eellepinguks, kui selle tingimused sisaldavad kaudselt kohustust kinnisasi tulevikus osta. Näiteks, kui broneerimistasu on ebamõistlikult kõrge ning lepingu tingimustes on ette nähtud rahalised kohustused, mis survestavad ostjat kinnisasi omandama, siis ilmselt on tegemist eellepinguga, mis peab olema sõlmitud notariaalses vormis. 

Kohtupraktikas on selle kohta öeldud, et sellistele kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg, näiteks kui kavandatud tehingu sõlmimisest loobumise korral ei ole poolele ette nähtud õigust saada tagasi suurt rahasummat, mille ta on teisele poolele tehingut silmas pidades tasunud. Väljavaade jääda ilma olulise suurusega rahasummast survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis- või võõrandamislepingut sõlmima, kitsendades sellega tema otsustusvabadust. Sellise rahalise tagatise eesmärk eelduslikult survestada tehingu teist poolt kinnisasja omandama, mistõttu sellelaadse broneerimistasu kokkuleppe puhul peaks broneerimisleping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

Kuidas eristada broneerimislepingut eellepingust?

Broneerimislepingu ja eellepingu eristamine põhineb poolte kohustuste olemusel ja lepingu sisul. Kui lepingust või selle tingimustest ilmneb, et lepingu eesmärgiks on müügilepingu sõlmimine või survestatakse ostjat olulise rahasumma kaotusel kinnisasi ostma, võib olla tegemist eellepinguga. Eelleping peab olema aga notariaalselt tõestatud, vastasel juhul on see tühine.

Juhul, kui leping on suunatud vaid kinnisasja ajutiseks reserveerimiseks ja pooltel ei ole kohustust ega ka kaudset survet müügitehing sõlmida, ei ole notariaalne tõestus vajalik.

Kokkuvõte

Kinnisasja broneerimis- ja eellepingute erinevustel on olulised õiguslikud tagajärjed. Broneerimislepingud võivad olla vormivabad ja keskenduda kinnisasja ajutisele reserveerimisele, samas kui eellepingud loovad kohustuse kinnisasi hiljem omandada ja peavad olema notariaalselt tõestatud. Seega võtke endale aega otsustamaks, milline leping sõlmida,  et vältida hilisemaid vaidlusi ja tagada lepingu kehtivus. 

Kui vajad abi, võid alati helistada mulle 56 904 777 või büroosse numbril 63 63 225. Lepime kokku sobiva aja konsultatsiooniks ja leiame parima lahenduse.