Kaasomandi lõpetamine kohtus

Kaasomandi lõpetamine kohtus

Omandisuhetes on üks suurimaid probleeme, kui kinnisasi kuulub pooltele kaasomandina. Sellises olukorras võivad tülid ja vaidlused tõusetuda täiesti ootamatutest olukordadest, olgu selleks siis kinnisasja valdamine või kasutamine. Lihtsa näitena võib tuua olukorra, kus õed-vennad saavad kinnisasja omanikuks pärimise teel ja kõigile kuulub kinnistust mõtteline osa.

Reaalsuses hakkab kinnisasja kasutama aga vaid üks pärijatest, mis ei vabasta aga teisi kaasomanikke kohustusest kinnistut korras hoida. Selline olukord, kus õigusega kaasneb ka kohustus, võib mõningatel juhtudel tunduda ebaõiglane, kuid pääsu sellest ei ole niikaua, kuni lepitakse kokku teisiti.

Kõige mõistlikum ja riskivabam lahendus on vara kaasomandisse mitte omandada.

Kui aga vara on juba kaasomandis, siis on võimalik kaasomand lõpetada juhul, kui pooled ei ole kaasomandi lõpetamist kokkuleppel välistanud.

Valutum viis kaasomand lõpetada on poolte kokkuleppel. Juhul, kui aga pooled kokkuleppele ei jõua, on lahenduseks kaasomandi lõpetamine kohtu kaudu. Tihtilugu lõpetab selline kaasomandi lõpetamine ja kohtuvaidlus ka head suhted lähisugulaste vahel.

Kaasomandi lõpetamiseks võib kohtu poole pöörduda iga kaasomanik

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud.

Kaasomandi lõpetamise viis

Vastavalt AÕS § 77 lg 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Lisaks on teatud eelduste olemasolul võimalik kaasomand lõpetada ka viisil, et hoone jagatakse ka korteriomanditeks st kinnisasja tervikuna ei jagata. Iseküsimus on kas päriselt ollakse valmis ja soovitakse tulevikus elada kõrvuti korteris inimesega, kellega on kohtus vaidlemas käidud. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel viisil lõpetama, kaasomandi lõpetamatajätmine on äärmiselt erandlik.

Õiglane hüvitis omandi kaotuse eest

Juhul, kui mõni kaasomanikest kaotab oma omandiosa, peab ta saama selle eest õiglase hüvitise. Hüvitise määramise kohta on avaldanud Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 , et kuivõrd kaasomandi lõpetamine riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest. /—/ Kolleegium leiab, et õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Muidugi tuleb arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid tõendamiskoormise kohta.

Vastav hüvitise väärtus määratakse üldjuhul eksperdi poolt koostatud eksperthinnangu alusel. Kohtumenetluses on vaidluse korral vara väärtuse üle mõistlik taotleda ekspertiisi määramist ning eksperdiks määrata riiklikult tunnustatud ekspert.

Riigikohtu lahendi 3-2-1-61-12 kohaselt kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.

Seega kohus saab valida kaasomandi lõpetamisel vaid nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on pooled ise välja pakkunud, ning leida tuleb neist kõige õiglasem.

Kaasomandi lõpetamise tähendus

Riigikohus oma lahendis 3-2-1-42-13 on märkinud, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). Seega asendab kohtulahendteise kaasomandi tahteavaldust, mille ta muidu peaks andma notari juures ning mille notar peab tõestama.

Juhul, kui kaasomandi lõpetamine on päevakorral aga endal tundub vajalike toimingute ettevõtmine keerukas, oleme Teid alati valmis kas konsultatsiooni või täieliku esindamise vormis abistama. Selleks võtke meie advokaadibürooga õigusabi saamiseks ühendust kas helistades 747 33 77 või kirjutades info@tetrisab.ee ja leiame küsimusele koos meie advokaatidega lahenduse.